Coraz częściej do właścicieli gruntów rolnych zgłaszają się przedstawiciele firm energetycznych, proponując instalację farm fotowoltaicznych. Dla wielu posiadaczy pól leżących odłogiem wydaje się to kuszącą alternatywą wobec niewielkich zysków z tradycyjnej uprawy. Umowy dzierżawy, które w zamian za „wydzierżawienie słońca” zapewniają stały, długoletni dochód, mogą wyglądać idealnie. Za atrakcyjną propozycją może kryć się jednak wiele pytań i wątpliwości.
Wraz z rozwojem nowych technologii energia, w tym energia wiatru, staje się dobrem o konkretnej wartości ekonomicznej. Energia wiatru może być traktowana w sensie cywilnoprawnym jako pożytek nieruchomości. Dokładna analiza przepisów kodeksu cywilnego, regulujących kwestię pożytków, prowadzi do wniosku, że pożytkiem może być także przedmiot niematerialny, jak właśnie energia. Umowy dotyczące oddania nieruchomości do korzystania w celu wybudowania farmy wiatrowej mogą być klasyfikowane jako umowy dzierżawy, przewidujące zarówno korzystanie z nieruchomości, jak i pobieranie pożytków.
Długa dzierżawa a sprzedaż gruntu
Umowy proponowane przez inwestorów fotowoltaicznych często obejmują okres od 25 do nawet 30 lat. To oznacza, że rolnik na długie dekady traci faktyczną możliwość swobodnego dysponowania ziemią. Pojawia się obawa, co stanie się w sytuacji zmiany planów życiowych, problemów finansowych lub chęci sprzedaży gruntu.
Dzierżawca przyjmuje przedmiot dzierżawy działki o określonej powierzchni do używania i pobierania pożytków, a w szczególności w celu wybudowania na przedmiocie dzierżawy paneli fotowoltaicznych wraz z infrastrukturą fotowoltaiczną i ich późniejszej eksploatacji. Dzierżawca jest uprawniony do wytwarzania na przedmiocie dzierżawy energii elektrycznej oraz do wyłącznego dysponowania tą energią elektryczną i jej sprzedażą.Czynsz, którego wysokość zostanie ustalona na mocy porozumienia stron w umowie dzierżawy, wypłacony na podstawie wystawionej faktury VAT przez Wydzierżawiającego na rzecz Dzierżawcy, pokrywa ograniczenia i straty w uprawach rolnych.
Rekompensata za uprawy
Na podstawie ustaleń umownych przychód z czynszu ma stanowić dla rolnika rekompensatę za utracone plony. Płacony jest za to, że udostępnia on pole do przeprowadzenia prac badawczo-przygotowawczych, co może powodować pewne ograniczenia w uprawach, a więc brak efektów ekonomicznych, które byłyby możliwe, gdyby grunty nie były dzierżawione. Taka umowa może jednak ograniczyć, a nawet wstrzymać dopłaty unijne oraz powodować straty w produkcji rolnej.
Wartość ziemi i ryzyka prawne
Innym istotnym problemem jest wpływ farmy fotowoltaicznej na wartość działki. Potencjalni kupcy mogą nie być zainteresowani zakupem ziemi obciążonej wieloletnią dzierżawą. Dodatkowo, źle skonstruowana umowa może nie chronić interesów rolnika w przypadku upadłości inwestora czy niewywiązywania się z płatności.
Zmiana przeznaczenia gruntu
Mimo że fotowoltaika jest odnawialnym źródłem energii, montaż farmy wiąże się z trwałą zmianą przeznaczenia gruntu rolnego. W zależności od klasy gleby i lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego (lub ich braku), konieczne może być uzyskanie szeregu zezwoleń. To z kolei rodzi ryzyko kosztów administracyjnych i potencjalnych problemów przy powrocie do tradycyjnego użytkowania rolniczego.
Warto wiedzieć, że dzierżawca od momentu podpisania umowy ma pełne prawo do przygotowywania terenu pod budowę farmy fotowoltaicznej poprzez tworzenie dokumentacji technicznej oraz uzyskiwaniu pozwoleń budowlanych i ma pozwolenie na wchodzenie, wjeżdżanie pojazdami, w tym ciężkim sprzętem budowlanym, na działkę (przedmiot dzierżawy) w celu dokonania wszelkich niezbędnych czynności pomiarowych oraz innych czynności faktycznych zmierzających bezpośrednio do realizacji inwestycji i faktycznego rozpoczęcia robót budowlanych.
– Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy właściciel ziemi powinien skonsultować zapisy takiego dokumentu z prawnikiem, specjalizującym się w nieruchomościach i energetyce a także dokładnie sprawdził:wiarygodność inwestora, zadbał o zapisy dotyczące odpowiedzialności za demontaż instalacji i rekultywację gruntu, upewnił się, że wysokość czynszu dzierżawnego jest indeksowana, na przykład o inflację) a także uwzględnił możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy w określonych przypadkach– podsumowuje radca prawny Marlena Sulis-Kudła, prezesa Stowarzyszenia Rozwoju Społecznego Magis.
Farma fotowoltaiczna na nieużytkowanym polu może być stabilnym źródłem dochodu i szansą na rozwój odnawialnej energetyki. Jednocześnie jest to zobowiązanie na całe pokolenie, które wymaga ostrożności i świadomych decyzji. Zanim jednak rolnik podpisze umowę, powinien skontaktować się z naszymi prawnikami, którzy w ramach umowy z Powiatem Radomskim udzielają nieodpłatnej pomoc prawnej w punkcie nieodpłatnej pomocy prawnej w Iłży oraz w punkcie nieodpłatnego poradnictwa obywatelskiego w Wolanowie. Skorzystanie z takiej nieodpłatnej porady prawnej może uchronić właścicieli gruntów przed wieloletnimi problemami i stratami finansowymi w przyszłości.